电子商务在亚太地区的发展突飞猛进。2019年，该地区的电商销售额增长25%，达到2.271万亿美元，占全球市场的64.3%。随着网上购物不断发展，商品的存储已经从实体店转移到大型现代物流设施（分销中心和备用库存仓库）。在快速配送和降低成本的竞争中，许多公司开始转向第三方物流（3PL）运营商，来直接向客户分销产品。

在这一方面，亚太地区处于世界领先地位。2018年，该地区的第三方物流收入为3588亿美元，咨询公司Armstrong & Associates预测，到2023年，该地区的第三方物流收入将进一步增至5382亿美元，年增长率达到8.4%。如此强劲的年增长率远高于任何其他地区或经济体，包括北美（7.7%）和欧洲（4.3%）。

通过引入现代物流技术，如机器人仓库系统、采购分析和物联网（IoT），第三方物流运营商可以进一步降低运营成本并提高效率，从而缩短销售和交货时间，承担更多的业务。然而，物流业的竞争非常激烈，主要的企业都在努力扩大市场份额，这给企业利润带来相当大的压力。同样，电子商务企业也面临着激烈的竞争。

对亚洲仓库的需求与日俱增

因此，在日益兴起的电商浪潮中，投资者们将注意力转向实体物流设施，也就不足为奇了。

在今天的电商环境中，第三方物流运营商和电商公司通常需要比传统仓库用户多三倍的空间来处理更多样化的产品。然而，除了澳大利亚，整个亚太地区目前都严重缺乏现代物流设施。这种供需失衡的状况表明，在未来两年，对这类设施的需求将以每年6%（2018年为4%）的速度增长。

因此，物流设施的所有者——尤其是位于黄金地段的设施所有者——最有可能从中受益，这一点可以从2019年该地区工业地产的租金增长率看出（见图）。

亚太物流设施租金增长率（部分地区）

中国的机遇

中国的物流地产市场处于此类增长机遇的前沿。自2013年以来，中国一直是世界上最大的电子商务市场。2019年，其在线销售额约为1.935万亿美元，占全球市场的54.7%，几乎是紧随其后的五个国家（美国、英国、日本、韩国和德国）总和的两倍。此外，这一增长趋势没有放缓的迹象。据研究公司eMarketer预测，到2023年，中国的电子商务销售额将增至4.096万亿美元。

2018年，中国共有6.1亿网购用户和500亿件包裹。为了继续为国内消费者提供快速配送服务（在城市群内12小时，在全国范围内24小时），中国的第三方物流运营商和电子商务企业要求更多的物流和产业配送空间。

因此，虽然2019年经济增长放缓，商贸方面的不利因素也依然存在，但中国一级城市（北京、上海、广州和深圳）的物流租赁市场仍在继续增长（见图）。

中国物流租赁指数

从中期来看，由于严格的土地政策继续限制一线城市新项目的供应，我们预计一些电商企业和仓库租户会迁移到二线和三线城市的新工业地带，甚至搬到更容易获得土地的农村地区。

举个例子：2018年10月，阿里巴巴的物流部门菜鸟网络（Cainiao Network）在江苏省二线城市无锡开设了中国最大的自动化仓库。700个机器人处理数千个包裹，并将包裹配送到华东地区200多个地点，这种世界级的设施为中国未来的自动化仓库画出了蓝图。

话虽如此，中国的电商物流仓库大部分仍不发达，有报告显示近98%的仓库很老旧。因此，能够升级现有物流空间并采用先进技术的仓库所有者很有可能脱颖而出。尽管仍处于测试阶段，但无人机配送最终将使电子商务物流把握住偏远地区市场，毕竟那里的陆路运输过于昂贵。

日本加速向现代物流设施转型

物流设施方面的机遇不仅存在于发展中市场。在更成熟的日本市场，电子商务同样正在扩张（2018年日本电商销售额达18万亿日元，见图），并且相对于美国、英国和中国等其他国家，其渗透率较低（6.2%），这两个因素助长了对送货上门的需求，因而提高了运输成本。

电商市场规模及渗透率（2012年到2018年）

不仅如此，日本的卡车司机较短缺，现代物流设施也很匮乏（仅占全部物流设施的4.9%），这使得许多公司从陈旧的仓库楼搬迁到黄金地段的现代设施所在地。大东京、大阪和名古屋等核心市场的空置率已经下降，东京湾地区的空置率甚至在2019年降至零，这种情况自2008年以来还是首次发生。

如此蓬勃的租赁活动使投资者对当地地产的兴趣愈发浓厚。据报道，2019年12月，美国纽文资产管理公司（Nuveen）以3.65亿美元的价格买下了亚马逊日本在大东京地区的备用库存仓库。而在2019年7月早些时候，黑石集团以9.2亿美元的价格从新加坡的丰树集团（Mapletree）手中收购了一批日本仓库。

我们相信，在日本的黄金地段，管理良好的工业地产会继续保持稳定的租金增长和高占有率。

严格挑选

长远来看，亚洲工业地产的前景还是很乐观的。根据普华永道（PwC）和城市土地研究所（UrbanLand Institute）的一项调查显示，机构投资者认为，在亚太，房地产行业，工业地产和物流领域的投资前景最吸引人。

自2019年来，包括房地产投资信托基金经理在内的机构投资者们开始大举购买工业地产，他们希望能涉足对亚太地区物流设施的投资。

这种现象使工业地产的估值多次被推升至昂贵的水平。去年，亚洲工业房地产投资信托基金的平均市净率大幅增长，如今的数值比过去5年的平均水平高出不止一个标准差。

不过，由于工业房地产的维护成本较低，因此，与零售和商业地产相比，工业房地产投资信托基金是一种弹性资产。鉴于其估值较高，我们目前仍以严格挑选的态度对待工业房地产投资信托基金。同时，我们一直在寻找新的机会和估值错位，并且优先选择有政府支持的物流房地产投资信托基金（这种基金有强大的发展渠道和能力，且资产租赁情况良好）。目前我们的投资组合十分多元，包括横跨亚太地区的零售、办公和工业房地产投资信托基金。